El mercado inmobiliario se politiza - La vivienda sigue siendo escasa

Mercado de inversión: más política, más competencia, nuevas prioridades. La encuesta de inversores de CSL 2025 muestra un claro cambio en los factores que determinan las decisiones de cartera: los intereses siguen siendo centrales. La política y la regulación influyen cada vez más en las decisiones de cartera, y la competencia por objetos atractivos aumenta. Los criterios de sostenibilidad siguen siendo parte de las estrategias de cartera profesional, pero se perciben menos como un criterio central de orientación que el año anterior. También es notable que, desde la perspectiva de los inversores, la IA y la digitalización actualmente tienen poca influencia en las carteras.

Paralelamente, los inmuebles comerciales vuelven a estar más en el foco: las ubicaciones de oficinas de primera siguen siendo demandadas, y las superficies comerciales/industriales ganan importancia como diversificación. Un impulsor es, entre otros, que el mercado comercial actualmente está menos sujeto a regulaciones estrictas que el segmento residencial. Además, el rendimiento y por lo tanto el diferencial de interés en las propiedades comerciales es mayor que en las residenciales.

Mercado de la vivienda: la escasez sigue siendo extrema en los centros. La escasez sigue siendo el tema dominante. En toda Suiza, la tasa de vacantes es del 1.0%, el nivel más bajo en los últimos diez años. En los centros, la presión es particularmente notable, como en la ciudad de Zúrich con un 0.1% de desocupación (235 viviendas).

El exceso de demanda se muestra en la ciudad de Zúrich cada vez más también en la estructura: la proporción de hogares más grandes está creciendo, lo que aumenta la demanda de pisos de alquiler grandes. Por lo tanto, la discrepancia entre la oferta y la demanda es especialmente pronunciada para apartamentos de 4.5 habitaciones. Esto se ve reforzado por el efecto de bloqueo: debido a que las mudanzas en los centros a menudo están asociadas con alquileres significativamente más altos, muchos hogares cambian de piso menos frecuentemente. Como resultado, los pisos grandes a menudo permanecen (parcialmente) infrautilizados y llegan al mercado con menos frecuencia, lo que aumenta adicionalmente la presión sobre los apartamentos de 4.5 habitaciones.

En el mercado de la propiedad sigue siendo alto el nivel de precios. En los últimos cinco años, los precios han aumentado alrededor del 20%. Al mismo tiempo, la tasa de propiedad sigue disminuyendo. Un impulsor central es la asequibilidad: muchos hogares permanecen más tiempo en el mercado de alquiler porque falta una oferta asequible en propiedad. Además, la demanda es notablemente más sensible a los precios.

Más oferta en el mercado de oficinas: calidad y ubicación deciden. En el mercado de oficinas, la oferta está aumentando: en las aglomeraciones, la superficie de oficinas ofertada aumentó en 2025 casi un 9% a 3.17 millones de m². El desarrollo varía regionalmente. Al mismo tiempo, la demanda sigue estando fuertemente enfocada en superficies modernas y bien conectadas. Los objetos periféricos y más antiguos están más bajo presión.

Además de la ubicación y la calidad, dos temas cobran más relevancia: primero, es probable que los efectos de la IA cambien a medio plazo la demanda de espacio en ciertas áreas, de manera retardada porque muchos contratos de arrendamiento son a largo plazo. En segundo lugar, las reposicionamientos y conversiones ganan importancia, por ejemplo, en forma de apartamentos de negocios. La presión en el mercado de la vivienda garantiza que tales ofertas se absorban rápidamente, y el 'Short Living' se convierte cada vez más en 'Long Living'.

Perspectiva 2026: robusto pero más selectivo. El mercado de inversión seguirá siendo impulsado por el actual entorno de tipos de interés, los referendos políticos influirán cada vez más en el mercado de la vivienda y las propiedades comerciales seguirán ganando demanda como resultado. El mercado de alquiler sigue siendo escaso, los alquileres siguen subiendo. El mercado de la propiedad pierde impulso regional, debido al aumento de precios y la consiguiente dificultad de asequibilidad.

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